18 ссылок, 5 квартир, три языка и один сложный клиент: как новый сайт агентства недвижимости в Варшаве пробился в ТОП

Задача, контекст

Представьте стартовые условия. Новорег, открытый в середине февраля 2025 года. В каталоге — пять квартир, когда у конкурентов их сотни. Бюджета на ссылки почти нет. В ТОПе польской недвижимости сидят агрегаторы‑гиганты и агентства с историей 10–15 лет. А поверх всего — клиент, как он сам себя называет — «Рождённый Директор». Задача звучала просто и почти невыполнимо: вывести этот сайт в ТОП и дать поток сделок — на трёх языках. Спойлер: получилось. Но путь прошёл по самому краю.

«Рождённый Директор» — это отдельный жанр. Он искренне считал: «раз я плачу — значит, я знаю, как надо», — и рубил половину наших решений на корню. Запрещал базовые сигналы доверия: ни фото команды, ни фото владельца, ни авторских подписей под статьями. Фильтровал входящие заявки по одному ему понятным критериям — разворачивал покупателей с «недостаточным» бюджетом, отказывался от сделки с крупным наличным расчётом, заворачивал застройщиков с готовыми объектами, если «сегодня не то настроение». А любую попытку объяснить, что для продвижения надо иначе, встречал фразой: «не делайте из меня дурака и не забывайте, кто платит».

Стартом работы над проектом считаем момент запуска новорега.

Позиции сайта на начало работ

Стартовали с абсолютного нуля: молодой домен без истории, без трафика и без позиций. Всё, что описано ниже, выросло с этой точки.

Как проводили аудит, какие инструменты использовали

Начали с разведки в Ahrefs: прошлись по конкурентам и вытащили их самые трафиковые страницы. Открытие определило всю стратегию — больше всего органики конкурентам приносят не карточки объектов, а блоговые статьи. Значит, делаем ставку на блог. Темы брали по трафику конкурентов — шли туда, где спрос уже доказан деньгами и позициями. Под три языка спроектировали три структуры и собрали 4 отдельные семантики.

Инструменты: Топвизор (позиции и видимость по трём языковым проектам, частотность), Ahrefs (конкурентный и ссылочный анализ), Google Analytics 4, Яндекс Метрика с Вебвизором. Внедрили специализированную микроразметку для недвижимости — schema.org/Apartment.

Какие нашли проблемы/точки роста и что с ними делали

Голиафы со ссылками — и наши 18. Главная асимметрия проекта — ссылочное. Посмотрите на профили конкурентов в Ahrefs: у morizon.pl — 7,1 млн бэклинков и DR 71, у maxon.pl — 15 тысяч и DR 37, у strzelczyk.pl — 14 тысяч и DR 32. У нашего новорега — DR 22. Целенаправленно мы закупили всего 18 ссылок на Sape и вели блог на Reddit; те ~280 бэклинков, что насчитывает Ahrefs, — это в основном естественные и автоматические упоминания, на которые мы не тратили ни рубля. То есть в линкбилдинг осознанно вложено 18 ссылок — против тысяч и миллионов у конкурентов. И мы всё равно обошли их в выдаче: не деньгами на ссылки, а структурой и контентом. Это наша главная гордость по проекту.

Пустая полка

Продавать, когда продавать почти нечего: пять объектов против сотен у конкурентов. Чтобы категории не пустовали и собирали трафик, мы наполнили каталог карточками уже реализованных квартир с пометкой «продано». Это дало контент категориям и показало, что агентство живое и реально закрывает сделки.

Три языка — три разные стратегии, а не перевод

Английскую версию адаптировали под англоязычный менталитет: не «2‑комнатная квартира», а «1‑bedroom», не «3‑комнатная», а «2‑bedroom». Поляки — это в основном продавцы: им важно убедиться, что мы выгодно продадим их недвижимость. Русско‑ и англоязычная аудитория — покупатели и инвесторы, которые приезжают в чужую страну и не знают языка: мы говорим с ними на их языке и ведём через все юридические и финансовые нюансы сделки.

Контент‑машина, которая ранжируется без ссылок

Вот тот самый приём, который мы готовы отдать коллегам. Это не «рерайт по ТЗ», а генеративный конвейер из пяти этапов: три этапа исследования (спрос; сущности и интенты; разбор сильных и слабых сторон статей конкурентов — чтобы закрыть все дыры, которые они оставили) и два этапа написания и вычитки. Тексты собирали огромными промтами по несколько листов А4, всю фактуру проверяли и перепроверяли, структуру проектировали строго под сущности и поисковые интенты. В каждую статью вшивали кнопки, блоки перелинковки и баннеры, которые переливали трафик из блога на услуговые страницы подбора квартир. Блог не просто собирал трафик — он работал как верх воронки.

Сопротивление клиента и точка кипения

Всё это приходилось делать против течения. Особенно больно было, когда клиент, не читая, закидывал наш выверенный текст в ChatGPT и присылал обратно «список в списке» — убивая структуру, смысл и ценность материала. Апогей — момент, когда «Рождённый Директор» решил не просто добавить услугу хоумстейджинга, а сменить тематику всего сайта, сделав хоумстейджинг главным акцентом и фактически развернув проект, который только начал расти. А на очередной попытке клиента доказать, что он «ничего не согласовывал» и «текст плохой» (текст, который он переписал сам), у нашего SEO‑специалиста случился срыв — было реальное желание бросить проект. Если бы не вовремя подставленное плечо тимлида и аккаунт‑менеджера, неизвестно, чем бы всё кончилось. Мы выстояли — и проект ведётся, растёт и приносит прибыль до сих пор.

Ставка на AI‑выдачу

В Европе ChatGPT используют очень активно, поэтому те же экспертные статьи мы писали с прицелом на упоминание сайта в ответах нейросетей. И это сработало: из ChatGPT на сайт пошли реальные и очень вовлечённые посетители. Один сеанс из chatgpt.com длился почти 1,5 минуты при более чем 12 взаимодействиях и завершился целевым действием — кликом по контакту. Атрибуцию самой сделки подтверждает клиент (она закрывалась офлайн), а канал и конверсионное действие из ChatGPT видны прямо в аналитике.

Результаты

Трафик и целевые действия

Органика стала крупнейшим каналом и по трафику, и по конверсиям. На конец мая 2026 года — 1 694 пользователя из органики (из 2 079 общего трафика). Конверсии отслеживались по трём целевым событиям — click_email, form_send и click_phone, — и по каждому из них органический поиск дал больше целевых действий, чем любой другой источник: из 132 click_email на органику пришлись 56, из 50 form_send — 23, из 256 click_phone — 111. И это на новореге, в высококонкурентной зарубежной нише.

Позиции (Топвизор, три языковых проекта)

По англоязычным запросам «warsaw flats for sale» — 1 место, «warsaw apartments for sale» — ТОП‑3. Английская версия сайта была изначально, но активное продвижение английских запросов начали только в марте 2026, и, как оказалось, мы уже были в ТОПе по многим из них, всего около 54% запросов в ТОП‑10. По русскоязычным «купить 2‑комнатную квартиру», «купить вторичную квартиру» и др. — преимущественно ТОП‑1–3 (около 59% в ТОП‑10). По польским запросам вторичного рынка — ТОП‑5.

Лиды — два показательных примера

Первый пришёл из ChatGPT (см. выше): вовлечённый сеанс с целевым действием, который клиент связывает со сделкой на €500 000 и комиссией порядка €15 000–25 000. Второй — из обычного поиска через блог: пользователь зашёл из поиска на нашу статью «Лучшие ЖК Варшавы», провёл на сайте около 5 минут, просмотрел 4 страницы и оставил заявку через форму «Свяжитесь с нами» с темой «Купить жильё». Это ровно та воронка, ради которой мы строили блог: экспертная статья из поиска → доверие → заявка.

Бизнес‑итог

Сайт, которому было около 8 месяцев, продал 4 объекта. Ключевая сделка — клиент на €500 000, пришедший из ответа ChatGPT. И всё это — на новореге, с полкой из пяти квартир и осознанными 18 ссылками против миллионов у конкурентов.

Честно про текущий момент

Сейчас в работе осталось 2 объекта, и мы вместе с клиентом думаем, как масштабировать продвижение при таком ограниченном предложении. Лиды есть — и от покупателей, и от застройщиков с объектами, — но значительная часть отсеивается на стороне клиента по субъективным причинам: это та часть воронки, на которую SEO повлиять не может.

Выводы

Этот кейс — про то, что в зарубежном SEO можно выиграть, не имея почти ничего из того, что «положено»: ни ссылочного (18 против миллионов), ни товара на полке (пять квартир), ни сигналов доверия (клиент запретил фото и авторов), ни даже союзника в лице самого клиента. Вытягивают структура, мультиязычная стратегия под разные аудитории и контент‑конвейер, который ранжируется без ссылок и попутно приводит клиентов прямо из ответов нейросетей. А ещё этот кейс — про то, что проект можно довести до прибыли, даже пройдя через смену тематики на ходу и нервный срыв в команде. Выстояли. И продолжаем растить.